浙江省2007年10月高等教育自学考试房地产评估试题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未　　　　　选均无分。

1.供人们生活起居的建筑是( )

A.商业建筑 B.工业建筑

C.公共建筑 D.居住建筑

2.房地产价格的实质是房地产( )

A.市场价格 B.权益价格

C.土地价格 D.理论价格

3.房地产评估的对象是( )

A.房屋 B.土地

C.建筑物 D.房屋和土地

4.______是指在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。( )

A.级差地租 B.城市地租

C.级差地租Ⅰ D.级差地租Ⅱ

5.某房地产价格为10000元，购买者抵押贷款6000元，贷款年利率为9%，若该类房地产的年纯收益1500元，则自有资本要求的资本化率为______%。( )

A.38 B.24

C.20 D.16

6.路线价法估价的第二个步骤应为( )

A.确定标准深度 B.求取路线价

C.编制深度百分率表 D.划分路线价区段

7.个别因素是指( )

A.是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素

B.是对某地区的房地产价格水平有影响的因素

C.是对广泛地区的房地产价格水平有影响因素

D.是对广泛对象的房地产价格水平有影响因素

8.一般对外交通设施服务半径为( )

A.0～10公里 B.0～20公里

C.0～25公里 D.0～30公里

9.市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中( )

A.其中分母小于100 B.其中分母大于100

C.其中分母等于100 D.不成立

10.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是( )

A.土地的估价期日 B.土地的使用期限不同

C.土地在不同时期的基准地价不同 D.土地在不同时期的路线价不同

11.市场比较法适合的条件，是在同一供求范围内存在着较多的( )

A.房地产的交易 B.房地产的价格

C.类似房地产的交易 D.房地产供求关系

12.成本估价时，土地开发费用为300万元，开发期二年，投资在两年内均匀投入，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为( )

A.15万 B.20万

C.30万 D.63万

13.房屋的商品租金构成因素是( )

A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费

B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租

C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

14.剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如( )

A.生地、毛地、熟地 B.已建好工程

C.旧房 D.新房

15.路线价法主要适用于______的估价。( )

A.城市商业街道两侧土地 B.城市居民街道两侧土地

C.城市郊区校区两侧土地 D.城市行政大楼两侧土地

16.深度价格修正率表的制作形式有( )

A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率 D.A、B、C三项综合

17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照( )

A.土地交易方式 B.房产交易方式

C.城市规划 D.土地利用规划

18.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )

A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度

C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度

19.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )

A.进深修正 B.宽度修正

C.使用年限修正 D.公用设施完备

20.宗地价格评估报告的组成不包括( )

A.送文函 B.宗地估价技术报告

C.附件和补充说明 D.基准地价分析

二、多项选择题(本大题共15小题，每小题1分，共15分)

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。

1.房地产环境条件不包括( )

A.城市经济发展条件 B.房地产开发情况

C.建筑物保养 D.城市社会发展水平

E.房地产业税收政策

2.根据我国实际情况，房地产价格可以分为以下几类( )

A.市场价、评估价 B.房地产总价、土地价格、建筑物价格

C.生地价、熟地价 D.抵押价格、租赁价格

E.单位价格、楼面价格

3.______是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。( )

A.评估价格 B.单位价格

C.楼面价格 D.分价格

E.生地价

4.影响房地产价格的环境因素( )

A.声觉环境 B.大气环境

C.水文环境 D.视觉环境

E.卫生环境

5.明确估价基本事项主要包括下列( )

A.明确估价目的 B.明确估价对象

C.明确估价时点 D.明确估价业务

E.明确估价地点

6.直接影响土地级别界线位置的是( )

A.单元划分 B.定级单位

C.面积单元 D.指标取样

E.指标计算

7.土地定级单元划分的方法有( )

A.手工法 B.机助法

C.层次分析法 D.绘图法

E.特尔菲法

8.房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是( )

A.百货大楼 B.普通住宅

C.办公楼 D.旅馆

E.仓库

9.城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是( )

A.用途、土地级别 B.土地上附着物的质量

C.土地上附着物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集体

E.土地具体位置及生熟程度、地价区段

10.政府出让土地使用权的方式有( )

A.拍卖 B.招标

C.协议 D.分配

E.指定

11.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、三个25英尺的土地价值分别是路线价的( )

A.9% B.6%

C.7% D.8%

E.4%

12.房地产评估的三大基本方法是( )

A.剩余法 B.市场比较法

C.成本法 D.收益法

E.路线价估价法

13.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有______等。( )

A.土地交易资料 B.宏观经济资料

C.交易资料 D.企业利润效益资料

E.土地入股资料

14.工业用地宗地地价修正系数表中包含( )

A.交通状况修正 B.对外交通便利度修正

C.基础设施修正 D.自然环境条件修正

E.容积率修正

15.评估报告中，核心部分是( )

A.估价师声明 B.估价结果报告

C.估价技术报告 D.估价的假设

E.附件

三、简答题(本大题共5小题，每小题5分，共25分)

1.简述影响房地产价格的因素。

2.简述影响房地产价格的主要经济因素。

3.综合资本化率的计算公式是什么?

4.简述剩余法估价的基本程序。

5.简述宗地价格评估报告的基本内容。

四、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

1.试述区位理论对土地定级估价的影响。

2.试述剩余法的适用范围。

五、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)

1.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长2.5%;未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的资本化率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少?

2.某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每m2需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现时建造同类建筑物每m2为1100元，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。